ΜΕΤΡΗΜΕΝΑ στα δάχτυλα του ενός χεριού είναι τα ακίνητα του Ελληνικού Δημοσίου που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα και να αποφέρουν χρήματα στα κρατικά ταμεία τη διετία 2011-12, κατά την οποία το αναθεωρημένο μνημόνιο προβλέπει έσοδα ύψους 10-15 δισ. ευρώ από αποκρατικοποιήσεις. Αλλά και μ...ε ορίζοντα πενταετίας ο στόχος για έσοδα 50 δισ. ευρώ φαντάζει ανέφικτος με τα σημερινά δεδομένα. Και αυτό γιατί η αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου δεν είναι προσδιορισμένη, ούτε καν έχει καταγραφεί πλήρως ώστε να είναι σαφές ποιό ποσοστό της συνολικής έκτασης είναι αξιοποιήσιμο.
Κατά ορισμένες εκτιμήσεις η αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου ξεπερνά ακόμη και τα 300 δισ. ευρώ. Σε πρόσφατη μελέτη του ΙΣΤΑΜΕ αναφέρεται ότι μόνο η αξία της ακίνητης περιουσίας της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ) προσδιορίζεται στα 272 δισ. ευρώ. Ωστόσο, όπως σημειώνει μιλώντας στο «Βήμα της Κυριακής» ο συντάκτης της μελέτης κ. Β. Μαγκλάρας, πρόκειται για έναν γενικό υπολογισμό. Οπως εξηγεί, η αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και ιδιαίτερα των «φιλέτων» που διαθέτει συνδέεται άμεσα με τη χρήση τους, η οποία όμως δεν είναι προσδιορισμένη. «Διαφορετική αξία έχει μια έκταση με υψηλό συντελεστή δόμησης και διαφορετική μια με χαμηλό» λέει και αναφέρει ως χαρακτηριστικό παράδειγμα το Ελληνικό. «Το Ελληνικό είναι μια έκταση 5.500 στρεμμάτων, η αξία της οποίας διαμορφώνεται ανάλογα με το ποσοστό που θα οικοδομηθεί» . Είναι προφανές ότι άλλη είναι η αξία του Ελληνικού αν οικοδομηθούν 1.000 στρέμματα με υψηλό συντελεστή και άλλη αν οικοδομηθούν 200 στρέμματα.
Η αξία των εκτάσεων
Οι χρήσεις γης και ο συντελεστής δόμησης είναι βασικές παράμετροι που προσδιορίζουν όχι μόνο την αξία των εκτάσεων του Δημοσίου αλλά και το πόσο εύκολα ή δύσκολα μπο ρούν να αξιοποιηθούν. Κατ΄ αρχήν ένας υψηλός συντελεστής θα προσελκύσει μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Από την άλλη όμως θα προκαλέσει εντονότερες αντιδράσεις από τοπικούς φορείς και πολιτικά οικονομικά συμφέροντα. «Η συζήτηση για τα 50 δισ. έσοδα από ένα πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου ως το 2015 είναι ανεδαφική», αναφέρει ο κ. Μ. Μασουράκης, ανώτερος διευθυντής Οικονομικών Μελετών της Αlpha Βank, «χωρίς να έχουν προσδιοριστεί τα συγκεκριμένα έργα και να έχει εκτιμηθεί η αξία τους».
Κατά ορισμένες εκτιμήσεις η αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου ξεπερνά ακόμη και τα 300 δισ. ευρώ. Σε πρόσφατη μελέτη του ΙΣΤΑΜΕ αναφέρεται ότι μόνο η αξία της ακίνητης περιουσίας της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ) προσδιορίζεται στα 272 δισ. ευρώ. Ωστόσο, όπως σημειώνει μιλώντας στο «Βήμα της Κυριακής» ο συντάκτης της μελέτης κ. Β. Μαγκλάρας, πρόκειται για έναν γενικό υπολογισμό. Οπως εξηγεί, η αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και ιδιαίτερα των «φιλέτων» που διαθέτει συνδέεται άμεσα με τη χρήση τους, η οποία όμως δεν είναι προσδιορισμένη. «Διαφορετική αξία έχει μια έκταση με υψηλό συντελεστή δόμησης και διαφορετική μια με χαμηλό» λέει και αναφέρει ως χαρακτηριστικό παράδειγμα το Ελληνικό. «Το Ελληνικό είναι μια έκταση 5.500 στρεμμάτων, η αξία της οποίας διαμορφώνεται ανάλογα με το ποσοστό που θα οικοδομηθεί» . Είναι προφανές ότι άλλη είναι η αξία του Ελληνικού αν οικοδομηθούν 1.000 στρέμματα με υψηλό συντελεστή και άλλη αν οικοδομηθούν 200 στρέμματα.
Η αξία των εκτάσεων
Οι χρήσεις γης και ο συντελεστής δόμησης είναι βασικές παράμετροι που προσδιορίζουν όχι μόνο την αξία των εκτάσεων του Δημοσίου αλλά και το πόσο εύκολα ή δύσκολα μπο ρούν να αξιοποιηθούν. Κατ΄ αρχήν ένας υψηλός συντελεστής θα προσελκύσει μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Από την άλλη όμως θα προκαλέσει εντονότερες αντιδράσεις από τοπικούς φορείς και πολιτικά οικονομικά συμφέροντα. «Η συζήτηση για τα 50 δισ. έσοδα από ένα πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου ως το 2015 είναι ανεδαφική», αναφέρει ο κ. Μ. Μασουράκης, ανώτερος διευθυντής Οικονομικών Μελετών της Αlpha Βank, «χωρίς να έχουν προσδιοριστεί τα συγκεκριμένα έργα και να έχει εκτιμηθεί η αξία τους».
Τα ιδιωτικά νησιά
Η έλλειψη καθορισμού χρήσης, δηλαδή το τι ακριβώς μπορεί να κάνει κανείς με το ακίνητο, απωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον. Ενδεικτική είναι η περίπτωση των ιδιωτικών προς πώληση νησιών. Από μια πρόσφατη έρευνα προκύπτει ότι περισσότερα από 50 μικρά ιδιωτικά νησιά βρίσκονταν προς πώληση και κανένα από αυτά δεν προσείλκυσε αγοραστικό ενδιαφέρον. Αλλωστε και οι επανειλημμένες προσπάθειες του Δημοσίου κατά το παρελθόν να πουλήσει κάποιο από τα 598 νησιά που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η ΚΕΔ δεν καρποφόρησαν. «Από το 1990 έχουν γίνει αρκετές απόπειρες από το Ελληνικό Δημόσιο να ξεκινήσει η εκμετάλλευση των νησιών που κατέχει, αλλά έγιναν αποσπασματικά, χωρίς επιχειρησιακό σχέδιο και συνεπώς χωρίς αποτέλεσμα» επισημαίνει ο κ. Μαγκλάρας.
Δεν είναι όμως μόνο η χρήση των ακινήτων. Από τα περίπου 80.000 ακίνητα που υπολογίζεται ότι διαθέτει προς αξιοποίηση το Δημόσιο, μόνο ένα μικρό ποσοστό είναι αξιοποιήσιμο. Σύμφωνα με την έρευνα του ΙΣΤΑΜΕ, μόνο το 13,7% των 71.000 ακινήτων της ΚΕΔ είναι πραγματικά ελεύθερο προς αξιοποίηση. Τα υπόλοιπα είναι καταπατημένα (40% των ακινήτων), παραχωρημένα (25%), κατεχόμενα, διεκδικούμενα κτλ. Οπως μάλιστα σημειώνει ο κ. Μαγκλάρας, «συνήθως τα καταπατημένα ή παραχωρημένα ακίνητα είναι αυτά με την υψηλότερη αξία χρήσης και τα ελεύθερα είναι χαμηλού ενδιαφέροντος».
Η έλλειψη καθορισμού χρήσης, δηλαδή το τι ακριβώς μπορεί να κάνει κανείς με το ακίνητο, απωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον. Ενδεικτική είναι η περίπτωση των ιδιωτικών προς πώληση νησιών. Από μια πρόσφατη έρευνα προκύπτει ότι περισσότερα από 50 μικρά ιδιωτικά νησιά βρίσκονταν προς πώληση και κανένα από αυτά δεν προσείλκυσε αγοραστικό ενδιαφέρον. Αλλωστε και οι επανειλημμένες προσπάθειες του Δημοσίου κατά το παρελθόν να πουλήσει κάποιο από τα 598 νησιά που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η ΚΕΔ δεν καρποφόρησαν. «Από το 1990 έχουν γίνει αρκετές απόπειρες από το Ελληνικό Δημόσιο να ξεκινήσει η εκμετάλλευση των νησιών που κατέχει, αλλά έγιναν αποσπασματικά, χωρίς επιχειρησιακό σχέδιο και συνεπώς χωρίς αποτέλεσμα» επισημαίνει ο κ. Μαγκλάρας.
Δεν είναι όμως μόνο η χρήση των ακινήτων. Από τα περίπου 80.000 ακίνητα που υπολογίζεται ότι διαθέτει προς αξιοποίηση το Δημόσιο, μόνο ένα μικρό ποσοστό είναι αξιοποιήσιμο. Σύμφωνα με την έρευνα του ΙΣΤΑΜΕ, μόνο το 13,7% των 71.000 ακινήτων της ΚΕΔ είναι πραγματικά ελεύθερο προς αξιοποίηση. Τα υπόλοιπα είναι καταπατημένα (40% των ακινήτων), παραχωρημένα (25%), κατεχόμενα, διεκδικούμενα κτλ. Οπως μάλιστα σημειώνει ο κ. Μαγκλάρας, «συνήθως τα καταπατημένα ή παραχωρημένα ακίνητα είναι αυτά με την υψηλότερη αξία χρήσης και τα ελεύθερα είναι χαμηλού ενδιαφέροντος».
Η άγνωστη περιουσία
Σε γενικές γραμμές οι εκκρεμότητες στα ακίνητα του Δημοσίου είναι αμέτρητες. Αρκεί να ληφθεί υπόψη ότι μόλις το 15% της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου είναι γνωστό και καταγεγραμμένο. Απαιτούνται άμεσες παρεμβάσεις για να μπει σε τάξη το ζήτημα της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, επισημαίνει ο κ. Α. Καρυτινός, γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας, ο οποίος εκτιμά ότι «πρόκειται για εξαιρετικά επίπονη και δύσκολη προσπάθεια». Εντοπίζει μάλιστα τις μεγαλύτερες δυσκολίες στα «φιλέτα», όπου πολλά προβλήματα τα οποία σχετίζονται με πολεοδομικά, δασικά, αρχαιολογικά και ιδιοκτησιακά ζητήματα θα πρέπει να λυθούν. «Για να καθαρίσουν μπορεί να χρειαστούν και νομοθετικές ρυθμίσεις» αναφέρει.
Από τις 71.000 ακίνητα της ΚΕΔ (υπολογίζεται ότι ελέγχει το 90% της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου) μετά δυσκολίας συντάχθηκε ένας κατάλογος 10 ακινήτων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν άμεσα και η κυβέρνηση διερευνά την αξιοποίησή τους. Σύμφωνα μάλιστα με καλά πληροφορημένες πηγές από τον χώρο του real estate, κανένα από αυτά δεν διαθέτει «πλήρη φάκελο», που σημαίνει ότι εκκρεμούν ενέργειες που πρέπει να γίνουν για να προχωρήσει άμεσα η αξιοποίησή τους.
Σε γενικές γραμμές οι εκκρεμότητες στα ακίνητα του Δημοσίου είναι αμέτρητες. Αρκεί να ληφθεί υπόψη ότι μόλις το 15% της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου είναι γνωστό και καταγεγραμμένο. Απαιτούνται άμεσες παρεμβάσεις για να μπει σε τάξη το ζήτημα της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, επισημαίνει ο κ. Α. Καρυτινός, γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας, ο οποίος εκτιμά ότι «πρόκειται για εξαιρετικά επίπονη και δύσκολη προσπάθεια». Εντοπίζει μάλιστα τις μεγαλύτερες δυσκολίες στα «φιλέτα», όπου πολλά προβλήματα τα οποία σχετίζονται με πολεοδομικά, δασικά, αρχαιολογικά και ιδιοκτησιακά ζητήματα θα πρέπει να λυθούν. «Για να καθαρίσουν μπορεί να χρειαστούν και νομοθετικές ρυθμίσεις» αναφέρει.
Από τις 71.000 ακίνητα της ΚΕΔ (υπολογίζεται ότι ελέγχει το 90% της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου) μετά δυσκολίας συντάχθηκε ένας κατάλογος 10 ακινήτων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν άμεσα και η κυβέρνηση διερευνά την αξιοποίησή τους. Σύμφωνα μάλιστα με καλά πληροφορημένες πηγές από τον χώρο του real estate, κανένα από αυτά δεν διαθέτει «πλήρη φάκελο», που σημαίνει ότι εκκρεμούν ενέργειες που πρέπει να γίνουν για να προχωρήσει άμεσα η αξιοποίησή τους.
Οι εκκρεμότητες
Ερωτηθείσα σχετικά, η διοίκηση της ΚΕΔ απάντησε ότι «στην παρούσα φάση συνεχίζουμε το έργο της επικαιροποίησης των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτωντης εταιρείας μας και παράλληλα, μετά την απόφαση της διυπουργικής επιτροπής,ολοκληρώνεται εντός του έτους η συνολική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Ηδη ο Σύμβουλος Αξιοποίησης Ακινήτων (κοινοπραξία με leader την Εθνική Τράπεζα) εισέρχεται στη δεύτερη φάση της αξιοποίησης των 20 προτεινόμενων ακινήτων που οδηγεί στην προκήρυξη ανοιχτών διεθνών διαγωνισμών και ολοκληρώνεται ο διαγωνισμός για τον δεύτερο σύμβουλο. Αυτά, σε συνδυασμό με τη λίστα αξιοποίησης ακινήτων που εγκρίθηκε από τη Διυπουργική, συνιστούν ένα ισχυρό πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας».
Ερωτηθείσα σχετικά, η διοίκηση της ΚΕΔ απάντησε ότι «στην παρούσα φάση συνεχίζουμε το έργο της επικαιροποίησης των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτωντης εταιρείας μας και παράλληλα, μετά την απόφαση της διυπουργικής επιτροπής,ολοκληρώνεται εντός του έτους η συνολική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Ηδη ο Σύμβουλος Αξιοποίησης Ακινήτων (κοινοπραξία με leader την Εθνική Τράπεζα) εισέρχεται στη δεύτερη φάση της αξιοποίησης των 20 προτεινόμενων ακινήτων που οδηγεί στην προκήρυξη ανοιχτών διεθνών διαγωνισμών και ολοκληρώνεται ο διαγωνισμός για τον δεύτερο σύμβουλο. Αυτά, σε συνδυασμό με τη λίστα αξιοποίησης ακινήτων που εγκρίθηκε από τη Διυπουργική, συνιστούν ένα ισχυρό πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας».
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου