Σαρωτικές αλλαγές στις πολυκατοικίες: Τι προβλέπει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας για κοινόχρηστα, διαχειριστές και Airbnb

 Αλλάζουν όλα στις πολυκατοικίες: Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που βάζει τέλος σε χρόνιες παθογένειες 

Σε ριζική αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τη λειτουργία των πολυκατοικιών, τη συνιδιοκτησία και τη λήψη αποφάσεων προχωρά η Πολιτεία. Με έναν νέο

Κώδικα Ιδιοκτησίας, που έρχεται να αντικαταστήσει τη νομοθεσία του 1929, επιχειρείται η προσαρμογή των κανόνων στις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες, δίνοντας λύσεις σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες και διευκολύνοντας την καθημερινότητα ενοίκων και ιδιοκτητών.

Ακολουθεί ένας αναλυτικός οδηγός με τις σημαντικότερες αλλαγές που δρομολογούνται:

1. Τέλος στο «μπλόκο» των αποφάσεων και τις καθυστερήσεις έργων

Η τροποποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών, οι οποίοι συχνά απαιτούν αυξημένες πλειοψηφίες ή και ομοφωνία, γίνεται ευκολότερη.

• Νέα δεδομένα: Εξετάζεται η λήψη αποφάσεων με χαμηλότερα ποσοστά συναίνεσης, αναλόγως της σοβαρότητας του ζητήματος.

• Επισκευές & Συντήρηση: Μειώνονται τα απαιτούμενα ποσοστά για κρίσιμα έργα (π.χ. επισκευή ανελκυστήρων, στατικά προβλήματα, σωληνώσεις). Περιορίζεται δραστικά το φαινόμενο όπου μια μικρή μειοψηφία μπλοκάρει αντικειμενικά αναγκαίες παρεμβάσεις για την ασφάλεια του κτιρίου.

2. Κοινόχρηστα, Αποθεματικό και Ασφάλιση

Ο νέος Κώδικας βάζει στο μικροσκόπιο την οικονομική διαχείριση της οικοδομής, προστατεύοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες:

• Κακοπληρωτές: Θεσπίζεται ειδικότερη και ταχύτερη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλών. Τέλος στις πολυετείς καθυστερήσεις που επιβαρύνουν όσους πληρώνουν στην ώρα τους.

• Υποχρεωτικό Αποθεματικό: Εισάγεται η υποχρέωση δημιουργίας αποθεματικού (ταμείου) για την άμεση αντιμετώπιση έκτακτων βλαβών, χωρίς να απαιτείται η χρονοβόρα αναζήτηση χρημάτων.

• Ασφάλιση Κτιρίου: Προβλέπεται ρύθμιση για την ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων έναντι πυρκαγιών, φυσικών καταστροφών και ατυχημάτων.

3. Ο Ρόλος του Διαχειριστή

Η διαχείριση της πολυκατοικίας αποκτά ένα σαφές, θεσμικό πλαίσιο. Καθορίζονται με ακρίβεια οι αρμοδιότητες, η διάρκεια θητείας και οι ευθύνες διαχείρισης. Παράλληλα, εξετάζεται η θεσμοθέτηση και διευκόλυνση της επαγγελματικής διαχείρισης από εξειδικευμένες εταιρείες, λύνοντας τα χέρια στις πολυκατοικίες όπου κανένας ιδιοκτήτης δεν αναλαμβάνει τον ρόλο.

4. Βραχυχρόνιες Μισθώσεις (Airbnb)

Η ανεξέλεγκτη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων εντάσσεται σε αυστηρότερους κανόνες συνιδιοκτησίας. Στόχος είναι η επίλυση των συγκρούσεων που προκύπτουν από τον θόρυβο, τη συνεχή εναλλαγή επισκεπτών και τη φθορά των κοινόχρηστων χώρων, προσφέροντας «ανάσα» στους μόνιμους κατοίκους.

5. Διαχωρισμός Διαμερισμάτων και Δικαίωμα «Υψούν»

• Κατάτμηση & Συνένωση: Θα επιτρέπεται ο διαχωρισμός μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων σε μικρότερα (ή η συνένωσή τους), ακόμα και αν ο κανονισμός το απαγορεύει, εφόσον τηρούνται οι πολεοδομικοί κανόνες.

• Δικαίωμα Υψούν: Αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας και το δικαίωμα μελλοντικής προσθήκης ορόφων ανακατανέμονται ή αποδίδονται, απεγκλωβίζοντας νόμιμα δικαιώματα που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν εμπλοκές στις μεταβιβάσεις.

• Τίτλοι Ιδιοκτησίας: Εξετάζεται η τακτοποίηση ακινήτων που μεταβιβάστηκαν παλαιότερα με προσύμφωνο (χωρίς οριστικό συμβόλαιο), δίνοντας τέλος στην ομηρία χιλιάδων ιδιοκτητών.

6. Ευέλικτες Ενεργειακές Αναβαθμίσεις

Η «πράσινη» μετάβαση των πολυκατοικιών επιταχύνεται. Με ευέλικτες πλειοψηφίες θα αποφασίζεται πλέον η εγκατάσταση:

• Φωτοβολταϊκών συστημάτων.

• Αντλιών θερμότητας και θερμομόνωσης.

• Φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους.

Το Ισοζύγιο: Ποιοι Κερδίζουν και Ποιοι Χάνουν

Οι απόλυτα κερδισμένοι των νέων διατάξεων είναι οι συνεπείς πληρωτές, οι ιδιοκτήτες που θέλουν να αναβαθμίσουν/επισκευάσουν την περιουσία τους και όσοι διέθεταν μπλοκαρισμένα ακίνητα (π.χ. χωρίς οριστικούς τίτλους).

Στον αντίποδα, λιγότερο ευνοημένοι θα είναι οι μόνιμοι «αρνητές» που καταχρώνται την απαίτηση ομοφωνίας για να μπλοκάρουν αποφάσεις, οι συστηματικοί κακοπληρωτές κοινοχρήστων, καθώς και όσοι εκμεταλλεύονται αυθαίρετα τους κοινόχρηστους χώρους. Τέλος, αυξημένες δαπάνες ίσως προκύψουν για όλους τους ενοίκους, εάν καταστεί υποχρεωτική η καταβολή αποθεματικού και η ασφάλιση του κτιρίου.